【2026最新】盛岡市の土地探しと家づくり｜人気・穴場エリアの地価相場と後悔しない家づくりガイド

「土地が先か、家が先か、正直わからなくて……」

「土地を買った後に、いろいろお金がかかるって聞いて不安で……」

「不動産会社と建築会社、どっちに相談すればいいんでしょうか？」

「住宅会社に相談した方がいいって聞いたんですが、本当ですか？」

「盛岡市内に家を建てたいんですが、土地から探した方がいいですよね……？」

土地からの家づくりで、最も多い失敗は“順番”です。

盛岡市で土地から住まいづくりをお考えであれば、このように迷われるのは当然のことだと思います。

特に2026年現在の盛岡市は、中心部の地価上昇と建築資材の高騰が重なり、「土地と建物の予算バランス」を見極めるのがかつてないほど難しくなっています。せっかく希望の土地が見つかっても、建物の性能を妥協してしまい、岩手の厳しい冬に後悔する……そんな事態は避けなければなりません。

岩手県の県庁所在地である盛岡市は、新幹線や主要な路線が乗り入れている岩手県の中心的な地域です。これから岩手県への移住を考えている方はもちろん、岩手県内の方も、交通の利便性などを考え、マイホームは盛岡市周辺に建てたいと考える方が多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、盛岡市で土地を購入して注文住宅を建てることを検討している方に向けて、土地選びや家づくりのポイントを解説します。

2026年3月現在の最新データに基づいた人気エリア・穴場エリアについても、土地価格とあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1、土地選びのポイント

盛岡市で納得のいく土地を探すためには、単なる「立地の良さ」だけでなく、建てる家とのバランスを見極めることが不可欠です。2026年現在の市場環境を踏まえ、次の5つの観点から解説します。

• 地価とのバランス
• 生活利便性
• 通勤・通学
• 将来性
• 居住環境

それぞれ詳しく見てみましょう。

(1)　地価とのバランス

2026年3月の最新公示地価では、盛岡市内の住宅地は4年連続の上昇となりました。一方で、建築資材や人件費の高騰により、「土地に予算をかけすぎると、家の性能（断熱や素材）を削らざるを得ない」という厳しい現実に直面する方が増えています。

家は、建ててから何十年も続く家族の舞台です。土地の利便性を最優先して冬の寒さに耐える家にするよりも、「あえて土地のエリアを広げる」「土地の面積を数坪絞る」ことで予算を浮かせ、その分を断熱性能などの「一生続く快適さ」に投資する。このバランス感覚が、盛岡での家づくりを成功させる最大の鍵です。

(2)　生活利便性

盛岡市で暮らしていくうえでは、生活の利便性は重要です。
冬季の外出を考えると、生活必需品を購入できる施設や店舗が近隣にあるかどうかは、暮らしやすさに大きく影響を与えます。

また子育て世帯であれば、病院や公園などへのアクセスのよさもチェックしましょう。
子育てを終えた世帯なら、これから高齢になることを考え、病院はもちろん、どのような介護・福祉施設が近隣にあるかを調べておくとよいでしょう。

(3)　通勤・通学

土地を検討するときには、通勤・通学の利便性も考慮しましょう。
その際、勤務先や通学先との駅間の距離だけで考えないことが重要です。

通勤や通学を考えるときには、できるだけ職場や学校に近い駅がいいと考えがちです。
しかし多くの人が利用するような駅周辺の土地は得てして人気が高く、地価が高い傾向があります。
その結果、駅から15分歩く距離でないと希望の広さの土地が買えないことも。
それでは冬季はもちろん、夏の暑い時季も快適な通勤・通学はかないません。

それよりは、想定している駅からあと10分離れた駅で、駅まで徒歩5分の土地を探したほうが、アクセスがよい場合もあります。

また通学は一時期のことであり、ずっと続くわけではありません。
通勤にしても、今後転勤する可能性はないのかなど、土地選びに際しては将来のライフプランもあわせて検討することが大切です。

(4)　エリアの将来性

土地購入を検討しているエリアが、将来どのように開発されていくのか、将来性を考慮することも土地選びでは重要です。

今後市街化が想定されている市街化区域では、住宅や学校などは建てられるけれどもホテルやカラオケボックスは建てられないなど、用途によって13の地域に分けられています。
どの地域にある土地なのかによって今後どういった開発がされる可能性があるのかを把握できるので、必ず不動産会社に確認し、内容を教えてもらいましょう。

またそのエリアで人口が増加しているのか減少しているのかも、将来どのように発展していくのかを予測するうえで参考になるでしょう。

(5)　居住環境

土地の候補が見つかったときには、居住性を確認するため、周辺環境もチェックしましょう。

具体的には日当たりのよさや、騒音や臭いを発する施設が近くにないかなどを確認します。
もし隣地が空き地になっている場合、現時点で日当たりがよくても、あとから高層住宅が建つことで日が当たらなくなる可能性があるため、どのような開発が予定されているのか確認が必要です。

子育て世帯なら、学校までの距離や通学路の安全性もチェックしておくとよいでしょう。

コラム：住宅用地と特例措置

住宅用地については、固定資産税・都市計画税を軽減する特例が設けられています。
軽減される割合は、土地の面積によって分けられた「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」によって異なります。

＜小規模住宅用地＞

小規模住宅用地は住宅1戸につき200㎡までの部分を指し、軽減される割合は以下の通りです。

• 固定資産税課税標準額＝価格×6分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の1

＜一般住宅用地＞

一般住宅用地は、住宅1戸につき200㎡を越える部分をいいます。

• 固定資産税課税標準額＝価格×3分の1
• 都市計画税課税標準額＝価格×3分の2

例えば敷地面積が300㎡の場合、200㎡までが小規模住宅用地、残る100㎡が一般住宅用地になります。
なお、特例が適用される土地面積は、家屋の床面積の10倍までです。
家屋の床面積が120㎡の場合、特例が適用される土地面積は1,200㎡までとなり、それより広い土地であっても税の軽減は適用されません。

2、盛岡市の人気エリアと不動産動向

利便性と資産価値の観点から特に注目されている4つのエリアを紹介します。

(1)盛岡駅周辺（駅前通・駅西通）

2026年現在、利便性と資産価値の両面から最も注目されているのが盛岡駅周辺エリアです。

エリアの特徴：圧倒的な利便性と「都市回帰」の加速

盛岡駅は、3つの在来線、2つの新幹線、私鉄を含む計6路線が乗り入れる北東北最大の交通の要衝です。2026年3月の最新公示地価では、駅前通の坪単価が110万円を超える地点も現れるなど、利便性を求めて中心部へ戻る「中心部回帰現象」がいっそう鮮明になっています。

駅ビル内には飲食店、ドラッグストア、食料品店などが充実しており、積雪の多い冬場でも「車を持たない生活」が十分に可能です。一方で、駅のすぐ側には雫石川が流れ、都市の利便性と豊かな自然が共存している点も、ファミリー層や若年層から高く支持される理由です。

家づくりの視点：限られた敷地を「豊かさ」に変える設計力

このエリアでの不動産選びは資産価値が高い反面、地価も極めて高額になります。そのため家づくりにおいては、3階建ての検討やビルトインガレージの採用など、限られた敷地を有効活用する高度な設計力が求められます。

土地代を抑えつつ、住まいの断熱性能や開放感をどう確保するか。都市部だからこそ、建築会社と共に「光の採り込み方」や「雪対策」を緻密に計画することが、後悔しない家づくりのポイントとなるでしょう。

(2)青山エリア

盛岡駅の北西に位置する青山エリアは、中心部への優れたアクセスと、落ち着いた住環境のバランスが非常に取れた地域として知られています。

エリアの特徴：生活機能が完結する「成熟した住宅地」

盛岡駅からIGRいわて銀河鉄道でわずか一駅（約4分）という好立地にありながら、駅周辺には岩手県営体育館をはじめ、医療機関、家電量販店、飲食店などがバランス良く点在しています。

1970年代から計画的に整備された住宅街が多く、道幅が比較的広く確保されているのも特徴です。2026年現在も、治安の良さと生活の利便性を重視する子育て世代から、静かな環境を求めるシニア層まで、幅広い世代が共生する「住み心地の安定感」が最大の魅力です。

■ 家づくりの視点：60〜80坪の「ゆとり」をどう活かすか

青山エリアの不動産市場における強みは、盛岡駅周辺に比べて1区画あたりの敷地面積にゆとりがある物件（60坪〜80坪程度）が見つかりやすい点にあります。

この広さがあれば、盛岡の冬には欠かせない「敷地内の雪寄せスペース」を十分に確保しつつ、南側に庭を設けて冬の日差しをたっぷり取り込む設計が可能です。土地の価格と広さのバランスが良いため、予算を「暖かさを守る断熱」や「デザイン性の高い窓」に充てるといった、家そのものの質を高める選択が現実的にできるエリアと言えます。

青山エリアは、豊かな自然に囲まれながら、日々の暮らしやすさが隅々まで整った、長く住み続けるにふさわしい地域です。

(3)緑が丘エリア

盛岡駅の北部に位置する緑が丘は、その名の通り豊かな緑に包まれた、盛岡を代表する成熟した住宅地です。

■ エリアの特徴：歴史ある良好な住環境と利便性の調和

最寄り駅の厨川駅から車で約10分、盛岡駅からも約20分。都市の喧騒から一歩離れた、閑静な佇まいが最大の魅力です。エリアの中心には老舗百貨店のサテライト店舗「アネックスカワトク」があり、上質な日常の買い物環境が整っています。

古くから「文教地区」としての側面も持ち、公園や学校が身近に揃っているため、落ち着いた環境で子育てをしたい世帯に根強い人気があります。2026年現在も、世代を超えて住み継がれる「安定した住環境」として高い信頼を得ているエリアです。

■ 家づくりの視点：住み替えによる「更地物件」を活かす

このエリアは開発から年月が経過しているため、近年は住み替え等に伴う「古い建物の解体更地渡し」の物件が流通しやすくなっています。もともと1区画がゆったりと計画されているため、隣家との距離を保ちやすく、冬の日射取得を計算した設計がしやすいのが利点です。

土地の取得費用を抑えやすい分、予算を「断熱性能」や「機能的でオシャレな窓」に充て、厳しい冬でも薄着で過ごせるような、家そのものの質にこだわった住まいづくりを実現しやすい地域と言えます。

(4)本宮エリア

盛岡駅の北部に位置する緑が丘は、その名の通り豊かな緑に包まれた、盛岡を代表する成熟した住宅地です。

■ エリアの特徴：歴史ある良好な住環境と利便性の調和

最寄り駅の厨川駅から車で約10分、盛岡駅からも約20分。都市の喧騒から一歩離れた、閑静な佇まいが最大の魅力です。エリアの中心には老舗百貨店のサテライト店舗「アネックスカワトク」があり、上質な日常の買い物環境が整っています。

古くから「文教地区」としての側面も持ち、公園や学校が身近に揃っているため、落ち着いた環境で子育てをしたい世帯に根強い人気があります。2026年現在も、世代を超えて住み継がれる「安定した住環境」として高い信頼を得ているエリアです。

■ 家づくりの視点：住み替えによる「更地物件」を活かす

このエリアは開発から年月が経過しているため、近年は住み替え等に伴う「古い建物の解体更地渡し」の物件が流通しやすくなっています。もともと1区画がゆったりと計画されているため、隣家との距離を保ちやすく、冬の日射取得を計算した設計がしやすいのが利点です。

土地の取得費用を抑えやすい分、予算を「断熱性能」や「機能的でオシャレな窓」に充て、厳しい冬でも薄着で過ごせるような、家そのものの質にこだわった住まいづくりを実現しやすい地域と言えます。

3、盛岡市の穴場エリアと特徴

人気エリアの地価が高止まりする2026年現在、利便性を維持しつつ、建物そのものの質に予算を振り分けやすいエリアをご紹介します。

(1)津志田

津志田は、津志田、津志田中央、津志田南、津志田西、津志田町を含む、盛岡駅から見て南に位置するエリアです。
近年開発が進んでおり、新しい住宅地が形成されつつありますが、土地価格はまだまだ手頃です。

津志田西には盛岡南ショッピングセンターサンサがあり、お買い物に困ることはありません。
新しい施設が次々と建設されており、将来性が期待されるエリアです。

(2)上堂

盛岡駅からわずか一駅、青山駅の東側に広がる、市の中心部からアクセスがよいエリアです。
価格が手頃で静かな住環境を求める人におすすめです。

エリア内にはドン・キホーテやニトリ、ホームセンターなどもあり、開発が進んでいます。
国道4号がエリアを縦断しており、車で移動するなら便利なエリアです。

(3)向中野

向中野は、盛岡駅から一駅の仙北町駅の南西にある、比較的低い地価を持つエリアです。
盛岡市中心部からやや離れていますが、地域内には基本的な商業施設が整っています。
大きなショッピングセンターへのアクセスも比較的便利で、静かで住みやすい環境が特徴です。

向中野は家族向けの住宅地としての需要が徐々に高まっていますが、市内のほかの人気エリアに比べて手頃な価格で土地を購入できます。
地価の上昇傾向は穏やかで、住宅建設に適した地域としてのポテンシャルを持っています。

4、盛岡市のエリア別土地価格相場

人気エリアの地価が高止まりする2026年現在、利便性を維持しつつ、建物そのものの質に予算を振り分けやすいエリアをご紹介します。

(1)盛岡市の地価と土地価格の傾向

盛岡市の地価は、利便性の高いエリアを中心に上昇が続いています。2026年3月の公示地価によると、盛岡市の住宅地の平均変動率は前年に続きプラスを維持しており、特に駅近物件や開発が進む南部エリアでの需要が堅調です。ただし、建設費高騰の影響もあり、上昇率は2025年以前と比較するとやや緩やかになる地点も見られます。

(2)盛岡市の地区別の人口の動向

人気の高いエリアや、居住環境が整いつつあるエリアの人口動向です。盛岡駅周辺、本宮、向中野、津志田エリアなどは依然として子育て世帯等の流入が続いています。

＜人気エリア＞

• 盛岡駅周辺

• 青山エリア

• 本宮エリア

＜穴場エリア＞

• 津志田エリア

• 上堂エリア

• 向中野エリア

(3)盛岡市のエリア別地価相場比較（2026年3月公示価格基準）

最新の公示価格に基づいた、1坪あたりの目安価格です。

＜人気エリア＞

• 盛岡駅周辺

※盛岡駅周辺エリアの平均地価・・・41.7万円/坪

• 青山エリア

※青山エリアの平均地価・・・17.9万円/坪

• 緑が丘エリア

※緑が丘エリアの平均地価・・・18.6万円/坪

• 本宮エリア

※本宮エリアの平均地価・・・34.7万円/坪

＜穴場エリア＞

• 津志田エリア

※津志田エリアの平均地価・・・24.7万円/坪

• 上堂エリア

※上堂エリアの平均地価・・・14.8万円/坪

• 向中野エリア

※向中野エリアの平均地価・・・27.9万円/坪

5、盛岡市で注文住宅を建てる場合のポイント

盛岡市での家づくりは、厳しい冬の寒さをいかに「心地よさ」に変えるかが鍵となります。専門的な視点から、住まいの質を高める3つのポイントを解説します。

(1)冬の寒さ対策と断熱性能

盛岡市は1月の平均気温が氷点下（－1.6度前後）に達し、朝晩の冷え込みも厳しい地域です。そのため、単なる断熱材の厚みだけでなく、住まい全体の「気密性」と「窓の性能」を極めることが不可欠です。

具体的には、建物を高性能な断熱材で隙間なく包み込む工法に加え、熱の逃げ道となりやすい「窓まわり」への特別な配慮が重要になります。近年では、窓枠（サッシ枠）自体の熱損失を抑えるために、壁の中に窓を埋め込むような独自の断熱施工（特許技術など）を採用するケースも増えています。

また、樹脂サッシとトリプルガラスを組み合わせることで、室内の熱を逃がさず、真冬でも過剰な暖房に頼らずに半袖で過ごせるような、高い断熱性能（UA値0.15〜0.23水準）を目指すのが理想的です。

(2)共働き世帯の暮らしを支える家事動線

共働き世帯が多い盛岡市で注文住宅を建てるときには、家事動線をよくすることも、暮らしやすさに欠かせません。

例えば、家族共用のWIC（ウォークインクローゼット）を浴室や脱衣洗面所など水まわりの近くに設けると、脱衣・洗濯・収納など一連の動線がよくなります。
また玄関からキッチンとリビングの両方にアクセスできるようにしておくと、玄関から買い物の荷物を直接キッチンに運び、リビングを通って再度玄関へ回遊できる動線になり便利です。

どのような動線が快適かは、家族構成やそれぞれの行動パターンによって異なります。
家事動線への知見が高く、適切なアドバイスができる会社に相談することが重要です。

(3)ウィンターガーデンで自然の熱を活用する

盛岡市では、ウィンターガーデンのある家にすると、長く厳しい冬を楽しめます。
ウィンターガーデンとは、いわゆるサンルームを指し、洗濯物を干すといった実用的な使い方はもちろん、ガーデニングやティータイムを楽しむのにも使えるフレキシブルなスペースです。

ウィンターガーデンは、冬に日差しをとりこみ空気を暖め蓄熱し、夜にはリビングとの間を開け放して暖かい空気を放出する、暖房の役割も果たします。

6、盛岡市の土地を活かした家づくりの事例

事例①　～青い窓が映える理想の平屋～　盛岡市三本柳

青い窓と屋根のかかったテラスが目を惹く外観。

屋根のかかったテラスは夏の日差しを適度に遮り、
日差しによる室温の上昇を防ぐ効果も。

高性能ドイツ製窓と共に快適な暮らしを届けてくれます。

間取りは家族の時間とプライベートな時間、
どちらも大切に考え両立し、一人一人に自分だけの個室を設けました。

事例②　～愛犬と快適に過ごす家～　盛岡市東緑ヶ丘

大きな吹き抜けのあるリビング。
窓からたっぷりと光が降り注ぐ明るく開放的な空間です。

家族はもちろん、愛犬の快適な生活にも配慮し
階段下スペースの一部をアーチ型に開口し
ワンちゃんの部屋を設えました。

間取りはキッチンをぐるりと廻れる回遊型。
明るいオープンキッチンは、２列型のコンパクトな動線で
料理も片付けも二人で立って快適に作業することができます。

事例③　～陽差しを採り込む、通し窓の家～　盛岡市北松園

朝のばたばたを避けられる効率的な動線。
朝の忙しい時間に、2階の水廻りスペースから直接身支度が完了できるため、
階段を上り下りする必要がありません。
身支度が楽々できる設計となっています。

リビング土間に設けられた吹き抜けが、
2階の暖かい空気をリビングに循環させています。
そして、明るい陽射しが射し込み、
洗濯物も良く乾きます。

テレビボードやキッチンの背面には、
お施主様のこだわりのデザインが施されています。
また、お子様の手形が添えられており、
家族の絆が感じられます。
お子様が大きくなっていく様子を、目の前で感じられる素敵なお家です。

7、盛岡市の土地選びと家づくりに関するFAQ　

盛岡市で土地探しや注文住宅を検討されている方から、よく寄せられる質問をまとめました。

Q1. 希望のエリアで土地価格が高騰しています。予算を抑えるコツはありますか？

A1. 土地の「面積」を効率化し、その分を「性能」に回す考え方が有効です。2026年現在の盛岡市内では、本宮や向中野などの人気エリアで地価が高止まりしています。例えば、土地を80坪から60坪に少し絞ることで浮いた予算を、サッシ枠の断熱強化や特許工法による気密施工に充てるのが賢い選択です。土地の広さよりも「冬の光熱費を抑え、一生暖かい家」を造る方が、長期的な暮らしの満足度は高まります。

Q2. 盛岡の冬、窓を大きくすると寒くなりませんか？

A2. 高性能な「ドイツ製サッシ」と「埋込工法」を組み合わせれば、むしろ暖かさを取り込めます。一般的な窓は熱が逃げる最大の弱点ですが、大共ホームが採用する多構造フレームのドイツ製サッシ（ドレーキップ窓）は、壁と同等以上の断熱性能を発揮します。さらに、窓を壁に埋め込む独自の断熱施工（特許取得）を行うことで、結露を防ぎつつ、冬の貴重な日差し（日射熱）を室内に取り込んで蓄熱する「天然の暖房」として活用できます。

Q3. 「穴場エリア」として紹介された地域の地価は、今後どうなりますか？

A3. 津志田や向中野などの南部エリアは、今後も安定した需要が見込まれます。
これらのエリアは現在も新しい商業施設や公共インフラの整備が進んでおり、利便性が向上し続けています。2026年3月現在の動向を見ても、極端な下落の兆候はなく、資産価値を維持しやすい地域と言えます。土地代が比較的手頃なうちに確保し、その分、内装や住宅性能にこだわった家づくりをする方が増えています。

Q4. ウィンターガーデンは、冬以外に使い道がありますか？

A4. 一年を通じて多目的に活用できる「家族の居場所」になります。
冬は日射熱を取り込む装置として機能しますが、春や秋は心地よいカフェスペースや、花粉を気にせず干せるランドリースペースとして重宝します。夏場はドイツ製サッシの高い遮熱性能を活かしつつ、開口部を調整することで風の通り道を作ることができ、一年中「外と中をつなぐ」快適な空間として機能します。

8、まとめ

盛岡市での土地選びでは、地価と生活・交通の利便性とのバランス、生活環境、通勤・通学の利便性、エリアの将来性などを考慮することが重要です。
また家づくりにおいては、断熱性能と積雪対策やウィンターガーデンの活用など、厳しい冬でも楽しく快適に暮らせるアイデアが欠かせません。

大共ホームでは、1988年以来、断熱にこだわった家づくりをしています。
岩手県の冬を熟知していますので、ご希望により添った快適な家のご提案が可能です。モデルハウスもございますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

株式会社大共ホーム代表　橋本　秀久

1960年、岩手県旧川井村（現・宮古市）生まれ。
大学卒業後、大手住宅会社勤務を経て、
1988年に株式会社大共ホームを設立。

欧米と日本の住宅性能における
圧倒的な格差を目の当たりにした経験から、
「岩手の厳しい冬を自然体で暮らせる住まい」の実現を追求。
住宅先進国の知見を独自の技術へと昇華させ、
日本の住環境の抜本的な改善に尽力する。

特許取得の独自工法をはじめ、
断熱等級7（HEAT20 G3相当）を超える
「無暖房の家」シリーズを展開。
地元の厳しい気候を知り尽くした
「現場主義」の家づくりは、施主のみならず
全国の建築家からも厚い信頼を寄せられている。