家を建てる事を考え始めた時に最初に検討するのは建築場所ではないでしょうか。今の生活圏内、小学校や公共交通機関などなど。近年では土地の価格も上がり、盛岡市内になると家が建ちそうな価格の場所も少なくありません。そんな時、土地を購入せず「実家の畑に家を建てたい」「相続した農地に自宅を建てれれば」「使っていない農地を宅地として活用したい」と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、農地はそのまま自由に住宅を建てられる土地ではありません。農地に住宅や店舗、駐車場などを建築する場合には、原則として農地転用の手続きが必要です。農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更して利用することをいいます。また、農地であればどこでも宅地にできるわけではありません。農用地区域内農地や優良農地など、転用が厳しく制限されている土地もあります。農地の場所や区域、農地の種類によっては、住宅を建てるまでに時間がかかったり、そもそも転用が難しかったりするケースもあります。
この記事では、農地に家を建てる場合の農地転用の基本から、農地転用の手続き、相続した農地の宅地活用、注意点までわかりやすく解説します。
農地転用とは？畑や田んぼに家を建てることはできる？
農地転用とは、簡単にいうと、農地を農地以外の目的で利用することです。
たとえば、これまで畑として利用していた土地に、
- 一戸建て住宅を建てる
- 駐車場にする
- 資材置場にする
- 店舗や事務所を建てる
- アパートを建てる
- 太陽光発電設備を設置する
といった変更をする場合、農地転用に該当する可能性があります。
農業委員会等でも住宅を建てたり駐車場にしたりすることを農地転用の例としており、所有している農地であっても原則として自由に転用できるわけではありません。
つまり、「自分の土地だから家を建てても問題ない」と考えるのは危険です。
畑に家を建てたい場合は、まずその土地が農地として扱われているかを確認し、農地転用が可能かどうかを調べることが重要です。
畑に家を建てたい場合に必要な農地転用
「畑に家を建てたい」という場合、最初に確認したいのが、その土地の区域や農地としての区分です。農地転用は、すべての農地で同じように認められるわけではありません。
特に注意したいのが、農業振興地域や農用地区域に指定されている農地です。農地の中でも、農業上重要な土地については、住宅などへの転用が厳しく制限される場合があります。
そのため、家を建てることを考えている場合は、建築会社に依頼、若しくは市町村の農政担当窓口や農業委員会などで、「この農地は住宅を建てるために転用できますか？」と確認することが重要です。農地転用許可制度は、優良農地を確保し、土地を計画的に利用することを目的とした大切な制度です。
農地転用の4条・5条の違い
農地転用を調べると、「農地法4条」「農地法5条」という言葉が出てきます。それぞれの違いを理解しておくと、農地転用の手続きがわかりやすくなります。
- 農地法4条とは
農地法4条は、農地の所有者が、自分の農地を農地以外の用途に変更する場合に関係する規定です。たとえば、「自分が所有している畑に、自分が住む住宅を建てたい」というケースです。この場合、土地の所有権を他人へ移すわけではありません。そのため、基本的には農地法4条による農地転用の手続きを検討します。
- 農地法5条とは
一方、農地法5条は、農地を転用することに加えて、所有権の移転や賃借権などの権利設定・移転を伴う場合に関係します。たとえば、「農地を購入して、その土地に家を建てたい」という場合です。売主から買主へ所有権を移転し、そのうえで住宅を建築するため、農地法5条による手続きが必要になるケースがあります。
つまり、
自分の農地を自分で転用する → 4条
農地を売買・権利移転して転用する → 5条
という考え方が基本です。
相続した農地に家を建てる場合の注意点
「相続した農地に家を建てたい」という相談も少なくありません。相続した土地だからといって、そのまま住宅を建てられるとは限りません。農地を相続した場合、まず農地の所在する市町村の農業委員会へ相続による権利取得の届出が必要です。農林水産省によると、相続登記とは別の手続きとして農業委員会への届出が必要とされています。
そのうえで、「相続した農地を自宅用地として使いたい」となった場合には、別途、農地転用が可能かどうかを確認します。ここで重要なのが、「相続した農地だから転用しやすい」というわけではない点です。農地転用では、土地の位置や周辺の農地への影響、土地利用計画などが確認されます。
そのため、相続した段階で、
- 農地の所在地を確認
- 農業委員会へ相続の届出
- 農地の区域・区分を確認
- 農地転用が可能か確認
- 住宅建築が可能か確認
という順番で調べておくと安心です。
農地転用の手続きと必要書類
農地転用の手続きはどこにする？
農地転用の相談・申請窓口は、基本的に農地が所在する市町村の農業委員会です。農地転用許可申請では、必要書類を添付して、農業委員会を経由して都道府県知事等へ申請し、許可を受ける仕組みになっています。ただし、市街化区域内の農地では、許可ではなく農業委員会への届出で転用できる場合があります。
農地転用に必要となる主な書類
具体的な書類は自治体や土地の状況によって異なりますが、一般的には、
- 農地転用許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 公図
- 位置図
- 配置図
- 建物の計画図
- 資金計画に関する書類
- 土地利用計画に関する書類
などが必要になる場合があります。登記事項証明書や土地の位置を示す地図、建物・道路・排水施設などを示す図面、資力・信用を証する書面などを添付書類として挙げています。
農地の宅地活用で確認したいポイント
農地を宅地として活用したい場合、農地転用だけを確認すればよいわけではありません。
接道条件を確認する
住宅を建築するには、建築基準法上の道路との関係を確認する必要があります。農地転用ができたとしても、建築できる道路に接していなければ住宅建築が難しくなる場合があります。
上下水道を確認する
住宅を建てる場合には、上水道や下水道、浄化槽などの整備についても確認が必要です。特に農地は住宅地から離れているケースもあるため、上下水道の引き込み費用が大きくなることがあります。
排水について確認する
農地を宅地へ変更する場合、雨水や生活排水をどのように処理するのかも重要です。周辺の農地や水路に影響を与える場合には、追加の協議が必要になることもあります。
農業振興地域・農用地区域を確認する
農地の宅地活用を検討するなら、早い段階で農業振興地域や農用地区域に該当するかを確認しましょう。区域によっては、農地転用の前に別の手続きが必要になる場合があります。
農地転用が難しいケースとは？
「農地なら全部宅地にできる」と考えるのは避けたほうがよいでしょう。
農地転用が難しくなる代表的なケースとしては、
- 優良農地として保全する必要性が高い
- 農用地区域内に指定されている
- 周辺農地への影響が大きい
- 道路や排水などの条件が整っていない
- 市街化調整区域であり住宅建築自体に制限がある
- 転用後の土地利用に問題がある
などが挙げられます。岩手県では盛岡市など市街化調整区域であれば、さらに都市計画の申請等で同時に建築物についての協議事項や手続き時期が限られることがあり、事前確認が必要となります。また、農地転用の許可を受けずに勝手に住宅を建てたり、駐車場として利用したりすることは避けなければなりません。「昔から畑として使っていないから大丈夫」と自己判断するのも危険です。農地として扱われているかどうかは、現況だけでなく、登記や農業委員会の情報なども含めて確認する必要があります。
農地転用にかかる費用や期間
農地転用にかかる費用や期間は、土地の場所や面積、区域、申請内容によって大きく異なります。そのため、「農地転用なら必ず○万円」「○日で完了」と一律に考えることはできません。専門家へ依頼する場合には、行政書士、家屋調査士などへの報酬が発生することもあります。また、農地転用だけでなく、
- 測量費
- 土地調査費
- 登記費用
- 上下水道工事費
- 造成費
- 擁壁工事費
- 建築費
などが必要になる可能性があります。特に農地を宅地にする場合は、造成工事の費用が大きくなるケースもあるため、土地代だけを見て判断するのではなく、許可までの期間、工事費用など含め「家を建てられる状態にするまでの総額」を考えることが重要です。
農地の宅地活用でよくある質問
Q1. 畑に家を建てたいのですが、すぐ建築できますか？
A. まず農地転用が可能かどうかを確認する必要があります。農地である場合、原則として農地転用に関する許可・届出などの手続きが必要です。さらに、農地転用とは別に、建築基準法や都市計画法、道路、上下水道などの条件も確認する必要があります。
Q2. 相続した農地に家を建てることはできますか？
A. 可能な場合がありますが、相続しただけで住宅用地になるわけではありません。農地を相続した場合は農業委員会への届出や相続登記などを行ったうえで、住宅建築を目的とする場合には農地転用が可能か確認する必要があります。
Q3. 自分の土地なら農地転用しなくても家を建てられますか？
A. 原則として、農地を住宅用地へ変更する場合は農地転用の手続きが必要です。自分が所有する農地であっても自由に転用できず、原則として許可が必要になります。
Q4. 農地転用はどこに相談すればいいですか？
A. まずは農地が所在する市町村の農業委員会へ相談するのがおすすめです。土地の区域や農地の区分、転用の可否、必要な手続きについて確認できます。また住宅の建築を検討するなら建築会社でも相談は可能です。
Q5. 農地を宅地にすれば土地の価値は上がりますか？
A. 一概にはいえません。宅地として利用できるようになれば活用方法は増えますが、造成費、上下水道工事費、測量費、登記費用などが必要になる場合があります。そのため、「農地より宅地のほうが必ず得」と考えるのではなく、転用後にどれくらい費用がかかるのか、住宅・賃貸・売却などどの活用方法が適しているのかを総合的に検討することが大切です。
農地の宅地活用を考えているなら
「家を建てられるか」だけではなく、「農地転用ができるか」「転用後に住宅を建築できるか」「総額でいくらかかるか」まで確認することが重要です。相続した農地については、農業委員会への届出や相続登記など、農地転用とは別の手続きもあります。まずは土地の所在地をもとに、農業委員会や自治体の担当窓口、住宅会社へ相談し、農地転用の可能性を確認するところから始めましょう。
